被拒签5次，来美只带35美元，花街第一代IT亲述30余年的财富历程
关注北美地产学堂公众号，回复关键词「礼包」
送你【美国地产投资新人课程】！
作者 | 松果
爱分析,爱码字,有数据,有故事的地产人。
1994年，一部《北京人在纽约》的电视剧风靡全国，讲述了上世纪90年代前后，中国改革开放后来美第一代移民的奋斗故事，影响并激励了几代人的生活和选择。
Ying也是其中的一员，虽然他不是北京人。
借着改革开放的大潮，自己考托福，1988年底和妻子一起来美留学，迄今已经在纽约工作、生活了近35年。
从一个身无分文的穷学生到现在除了政府终身雇员的铁饭碗，每年还有超过20万美元的被动收入，Ying这些年到底经历了什么？
我是马鞍山人，在国内学的是机械工程，在大型钢铁企业工作了6年。
当时国内收入不高，而且一直都有继续深造的想法，所以国门刚刚开放，我就下决心要出去看看。
在被拒签5次后，前后花了近5年的时间，我终于拿到了美国签证，兜里揣着35美元，就登上了飞往纽约的飞机。
来美后，先寄居在亲戚家中，第一件也是最重要的事，就是打工挣钱养活自己。
我没有像大多数人那样选择在餐馆打工，而是想发挥一下自己的专业优势，尽可能多挣一些钱。在国内工作的时候，曾被单位选拔进行脱产培训英语达两年多，翻译了大量的检测仪器的说明书。
当时我的英语口语还不错，而且会机械制图，就在一家韩国人开的公司里制作商业招牌，沿街挨家挨户去找商家招揽业务。
上学期间，我还和太太一起开始做小生意，开了一家彩色照片冲印店。这也是得益于自己的爱好和专业，我一直喜欢摄影和自己冲印，而且我懂维修，就自己买二手设备来做。
就这样，我一边读书，一边打工做生意，生活渐渐安定下来，走入了正轨。
随着孩子的出生，我们开始有了买房子的想法。
在美国如果没有收入稳定的工作，买房想获得贷款不是件容易的事。
于是1995年我花整整1年的时间，自己啃书本，通过了6门课，拿到了微软工程师执照，当时只有900多人有这个执照。
之后我就顺利的在花街大保险公司AIG、大银行CITI Bank和Chase Bank的投资部门和股票交易中心做IT技术工作，有了稳定的工资收入。
期间我还自学了一些地产知识， 考了房地产经纪人执照（License）。
就这样时间到了1999年，我来美国10年了，有了稳定的工作，照片冲印的连锁店也开了3家。
有一次，一位在这边呆了很久的老华侨告诉我，“一辈子打工，收入是有封顶的，而且有失业的风险。一定要在年轻时就考虑投资！”
我记住了他的话。
这几句简单的话给了我很大的启发，我这方面的意识也是在那个时候建立起来的。我开始认真考虑，是先买自住房还是先买一个投资房。
这时候有了一个机会，在我住的附近纽约布鲁克林8大道的地方，有一个6个家庭的房子在出售，屋主刚去世不久，几个子女对房屋的处置有争议。
因为房子一直在出租，但是几个子女却不想在打理租客管理的事务，所以市价34万的房子，准备挂牌23万出售。
直觉告诉我这是一笔不错的买卖。当时我并没有进行什么精确的投资估算，只是简单的想了几个问题：
一是判断区域未来发展，觉得前景不错，外来移民会不断增加；
二是考虑最坏的结果，房子继续出租，要提高租金赶现有租客需要6-9个月的时间，也可能会有租客2-3个月不付租金，这个风险算下来是不是可以承担。
我按首付6万，贷款17万，当时利率很高9点多，这样计算下来每月还贷1700多，而租金预计的收益可以达到3000多元，风险可以承受，现金流还是不错的。
而且房子有6个单元，自己还可以先住一套。
所以，我下决心买下来。尽管当时也有人劝我慎重，怕我陷到管理租客的麻烦中。
但我做好了心态上的准备，尽可能和房客交朋友，做好房东应该做的事，所以后来的过程还是比较顺利。
目前这个房子我还一直在出租，租金净收入已经达到每年6-7万美元，而房子的价值已经增长到150万美元左右。
之后，因为这个房子有非常好的现金流收益，我也在第二年很快又买了自住房，用一个投资房的收入供了2套房子的贷款。
之后十几年，我忙于工作和家庭，培育两个孩子直到他们一个上了常青藤名校康奈尔大学，一个去了加州伯克利大学，所以一直没有时间和精力再投资房地产。即使经历了08年的次贷危机，但也完美错过了之后房产抄底的机会。
但我想投资这件事，任何时候都可以再重新出发。
2018年，两个孩子都离家独立生活了，一个在芝加哥，一个去了佛州的tampa。佛州的房产市场引起了我的兴趣，当地的房价只有纽约1/3的价格，是个退休的理想地点。
而且佛州的旅游产业和短租市场非常繁荣，所以我决定试水短租，在奥兰多买了个短租房。因为奥兰多的短租市场发展成熟，但竞争也很激烈，我经过研究，觉得8个房间以上的大房子市场竞争相对小，而且适合大家庭或多个家庭度假。
于是，我花53万，买入了一个有8个卧房5个卫生间的新房子，交房后又花了10多万设计和装修，设置了游戏房、多媒体房，为后续出租做好了准备。
除此以外，我陆陆续续在奥兰多做了很多投资。
我和朋友一起又买入了一个有10个房间的短租房，加上装修总共花了68万。
这两个短租房，经历了疫情带来的困难，现在已经进入正轨，每年有大约12-14万美元的收入，入住率也在不断增长。
除短租外，我还在奥兰多买入了4个面积1500尺以上的独栋SFH作为长租房，不仅有租金收益，房子本身也都升值了30%左右。
我去年还涉足了商业地产投资，买了一个3店铺的商业房，另外还有5个Town house 在建，明年第2季度和第4季度预计closing。
再过几年我就可以退休了，除了政府的退休金外，这些年在房产方面的投资，预计可以给我带来20万+的年被动收入。
我的房产投资经历其实就是一个普通人的真实经历，并没有经过特别的规划，当时也没有那么多专业的学习平台。
来美国30多年，我在打工、创业和投资上都有很多经历和感受，希望有机会和大家分享，无论是长租还是短租投资，管理房客还是涉足商业地产，甚至是子女教育，期待和大家在线上交流。
主编 | 三日匠
排版 | 陈西瓜
送你【美国地产投资新人课程】
北美地产学堂长期开设土地投资，Note投资，移动屋营地投资，Tax Lien/Deed，Flipping旧房翻新，小型多单位公寓投资，找Deal，短租，远程投资等课程。